Calculadora de Hipoteca en México — Cuota Mensual en pesos mexicanos
Una hipoteca en México es el compromiso financiero más grande que la mayoría de familias asume en su vida. Con tasas de referencia actuales alrededor del 10.5% anual en instituciones como INFONAVIT, FOVISSSTE o banco privado, entender exactamente cuánto pagarás cada mes — y cuánto se destina a intereses vs. capital — es fundamental antes de firmar cualquier contrato. Usa esta calculadora para simular diferentes escenarios, explorar el impacto de pagos extra, y comparar plazos.
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⚠️ Tasa variable: los primeros 5 años se aplica la tasa fija inicial. Del año 6 en adelante se usa la tasa variable indicada.
Cuota Mensual (P+I)
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Principal + Intereses
Cuota Total Mensual
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Incl. seguros y gastos
Total a Pagar
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Durante toda la vida del crédito
Total Intereses
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Tiempo Ahorrado
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Con pagos extra
Comparativa tasa fija vs. variable
Con tasa fija
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Total intereses
Con tasa variable (+2%)
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Total intereses (estimado)
Impacto de pagos extra
Sin pago extra
Con pago extra
Total intereses
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Total pagado
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Meses para terminar
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Evolución anual
Tabla de amortización
Mes
Cuota
Capital
Interés
Saldo
Preguntas Frecuentes — Calculadora de Hipoteca en México
Las tasas hipotecarias en México en 2025 oscilan entre el 9% y el 12% anual según el banco y el perfil del solicitante. Instituciones como BBVA México, Banorte y Santander ofrecen tasas variables dentro de ese rango. El CAT (Costo Anual Total) puede ser considerablemente mayor si incluyes seguros y comisiones. Compara siempre el CAT y no solo la tasa nominal.
INFONAVIT es un fondo de vivienda financiado con aportaciones patronales al que tienen derecho los trabajadores formales. Sus tasas son fijas y generalmente más bajas que las bancarias, pero el monto máximo de crédito suele ser limitado. Los créditos bancarios ofrecen montos más altos y mayor flexibilidad de uso, pero requieren buró de crédito limpio y enganche propio. También existe el crédito cofinavit, que combina ambas fuentes.
La mayoría de los bancos en México requieren un enganche mínimo del 10% al 20% del valor del inmueble. Un enganche del 20% es el estándar recomendado ya que reduce el monto financiado y mejora las condiciones del crédito. Con INFONAVIT, el saldo de la subcuenta de vivienda puede utilizarse como parte del enganche. Un enganche mayor siempre significa menos intereses a pagar durante la vida del crédito.
El CAT (Costo Anual Total) es el indicador que mide el costo real de un crédito hipotecario, incluyendo tasa de interés, comisiones, seguros de vida e inmueble y otros gastos asociados. Es la métrica más importante para comparar hipotecas entre diferentes bancos, ya que dos créditos con la misma tasa nominal pueden tener CAT muy diferentes. Por ley, los bancos en México están obligados a mostrar el CAT en toda publicidad de crédito.
Sí, en México tienes el derecho a realizar pagos anticipados parciales o totales a tu hipoteca. La ley establece que los bancos no pueden cobrar comisión por prepago en créditos con tasa variable. En créditos de tasa fija puede existir una penalización, aunque actualmente es menos común. Revisar las condiciones de prepago en tu contrato antes de firmar es una práctica muy recomendada.